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CSEF - Center for Studies in Economics and Finance

La deflazione dei prezzi delle case è sempre una cattiva notizia?

2 March
by Tommaso Oliviero, Corriere del Mezzogiorno

È cosa ben nota che la Grande Recessione iniziata negli Stati Uniti d’America nel 2007 sia legata a un’impressionante riduzione dei prezzi delle case. I dati OCSE rilevano che i prezzi delle abitazioni negli USA tra il 2007 e il 2010 siano scesi di circa il 24%. Un dato enorme, soprattutto se paragonato a precedenti recessioni.

Anche in Italia abbiamo assistito ad una riduzione dei prezzi delle case nello stesso periodo, ma in misura molto più ridotta. Tra il 2007 e il 2010 la riduzione dei prezzi delle case è stata, infatti, di circa il 7.5%. Tuttavia, se si continua ad analizzare la serie temporale dell’andamento dei prezzi, nel periodo successivo alla recessione, cioè tra il 2010 e il 2013, i dati OCSE rivelano come, mentre in USA i prezzi delle case hanno registrato un flebile aumento dell’1,1%, in Italia hanno registrato una nuova diminuzione di circa il 13,4%.

Ciò dipende dal fatto che gli Stati Uniti d’America uscivano dalla recessione economica con una modesta ripresa fin dal 2010, mentre in Italia, e similmente negli altri paesi della periferia europea, la ripresa economica stenta ad avvenire. Nello specifico, in Italia, vari fattori hanno certamente contribuito a una riduzione della domanda nel mercato immobiliare: l’andamento dell’occupazione; la crisi dello spread del 2011 e la conseguente riduzione dell’offerta di credito; la politica fiscale che ha inasprito la tassazione sui beni immobiliari a partire dal 2012. Tutti questi elementi hanno comportato una riduzione dei prezzi delle case che è stata più grande di quanto non sia successo negli anni immediatamente successivi al 2007.

La deflazione dei prezzi delle case, tuttavia, non è sempre una cattiva notizia. La casa rappresenta sia un bene di consumo per le famiglie, sia un bene d’investimento. Una riduzione del valore delle case impoverisce quindi le famiglie proprietarie della casa nel caso si trovino nella condizione di dover vendere l’immobile. Al tempo stesso, però, una riduzione del valore degli immobili, riducendo il prezzo di acquisto, può permettere ai giovani o alle famiglie più povere di potere accedere al mercato immobiliare. Non solo. Una riduzione dei prezzi di vendita degli immobili comporta tipicamente anche una riduzione dei prezzi degli affitti. Questo ha un effetto positivo per le tasche del locatario mentre ha un effetto negativo per le tasche del locatore.

Una riduzione dei prezzi degli immobili ha quindi, tipicamente, un effetto redistributivo: potenzialmente negativo per i proprietari, potenzialmente positivo per gli affittuari o le famiglie appartenenti alle fasce più basse di reddito.

Per valutare l’impatto complessivo su un’economia nazionale bisogna quindi paragonare la percentuale di beneficiari con quella dei danneggiati. I dati del censimento 2001 dell’Istat, rivelano che in Italia il 71,3% della popolazione risiede in immobili di proprietà. Una riduzione del valore degli immobili colpisce quindi, potenzialmente, una buona fetta della popolazione. Al Sud però, la percentuale di famiglie che vive in un immobile di proprietà è più bassa rispetto alla media nazionale (circa 69%). Le famiglie del Sud, e quindi l’economia di questa macro-regione, hanno quindi risentito di meno della riduzione dei prezzi delle case.

Tuttavia c’è un altro elemento su cui porre l’accento. Gli immobili sono spesso utilizzati dalle imprese, soprattutto quelle di piccole dimensioni, come garanzia reale alle banche per l’ottenimento di prestiti. Una riduzione dei valori degli immobili, limitando l’accesso al credito, potrebbe quindi comportare una diminuzione degli investimenti da parte delle imprese, soprattutto quelle di piccole dimensioni. Il sondaggio sulle imprese industriali e dei servizi della Banca d’Italia rivela come le imprese italiane siano di più piccole dimensioni al Sud rispetto al Nord. Considerando il lato delle imprese, quindi, l’effetto negativo della deflazione dei prezzi delle case potrebbe avere avuto un effetto negativo più forte al Sud rispetto al Nord.

La riduzione dei prezzi delle case non rappresenta quindi una cattiva notizia in valore assoluto. Tuttavia in un paese come l’Italia caratterizzato da proprietà diffusa degli immobili e da un sistema produttivo caratterizzato da imprese di medio-piccole dimensione, è probabile che i potenziali effetti negativi siano più grandi dei benefici.